עושים עלייה: מתי נכון לקחת משכנתא?

אם אתם מתכננים לעלות לארץ ולקנות בית בישראל, חשוב שתשקלו מתי לקחת את המשכנתא – לפני או אחרי העלייה. ישנם יתרונות וחסרונות לכל אחת מהאפשרויות, להלן כמה נקודות עיקריות שכדאי לקחת בחשבון, בכל אופן תמיד מומלץ לבצע בדיקת זכאות למשכנתא או להיוועץ בגורמים מקצועיים אשר יעזרו לכם בנידון:

 

לקיחת משכנתא לפני העלייה

 

יתרונות

1. יכולת לקחת את כל המשכנתא ללא קנס פוטנציאלי על פירעון מוקדם ממרבית הבנקים בישראל.
2. יכולת לקחת את מלוא סכום ההלוואה בריבית משתנה/צפה, ששיעורה הראשוני יכול להיות נמוך משמעותית מהשיעורים הקבועים, שכן מדובר במשכנתא מסוכנת.
3. הבנקים בדרך כלל מחייבים את הלווים לרכוש פוליסת ביטוח חיים ממבטח ישראלי כדי לכסות את הסכום המושאל, ולהעביר את הפוליסה שהוקצתה לבנק למשכנתאות. לאזרחים לא ישראלים קל יותר לקבל ויתור על דרישה זו, אשר יכולה להתברר כיקרה יותר בהשוואה למדיניות משכנתאות דומה בחו"ל.

 

חסרונות

המשכנתא מוגבלת ל-50% מהיחס בין ההלוואה לערך. עם זאת, ניתן לקבל 10% נוספים בצורה של הלוואה לא מאובטחת (בשיעורים גבוהים יותר ובטווח קצר יותר), בכפוף לזיכוי הלווים.

מס הקניה של תושבי ישראל, שהוא כיום גבוה בהרבה מזה של עולים או תושבי ישראל שרכשו את הנכס הראשון שלהם – יחויב. עם זאת, בהנחה שהלווה יעלה לארץ תוך שנה מיום הרכישה, ניתן לקבל החזר מס על ההפרש בין המסים ששולמו לבין סכום המס שמשלמים העולים החדשים בעת מימוש זכויותיהם. לחילופין, אם הלווה יכול להוכיח את תושבותו בישראל (גם ללא עלייה) תוך שנתיים מיום הרכישה, יהיה זכאים לקבל החזר מס מרשויות המס על ההפרש בין המיסים ששולמו לבין המס שתושבים ישראלים ישלמו על הנכס הראשון שלהם. כמובן, במקרים מסוימים נושא זה יכול להשתנות ולכן יש להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום.

לקיחת משכנתא לאחר עלייה

 

יתרונות

1. עד 75% מימון מהיחס בין ההלוואה לערך.
2. שיעורי מס קניה מופחתים לעולים חדשים, שיכולים להוות חסכון של 5-8% ממחיר הרכישה הכולל.

 

חסרונות

1. על פי תקנות בנק ישראל לגבי אופן הבניה של הלוואות לישראלים, אזרחי ישראל חשופים לקנסות אפשריים על מרבית מסכום המשכנתא שלהם (כמעט מכל המלווים בישראל) אם הם מבצעים פירעון מוקדם. העמלה לפני תשלום חלה רק במקרה ששערי הריבית בשוק נמוכים יותר במועד הפירעון. עם זאת, עניין זה מייצג סיכון משמעותי אם הלווה מתכוון לפרוע את המשכנתא בטרם עת.
2. אמנם יש יוצאים מן הכלל – אבל אזרחי ישראל נדרשים בדרך כלל לקחת פוליסת ביטוח חיים עבור סכום המשכנתא, כאשר הבנק הוא המוטב.

 

הערה: יש נקודה אחת נוספת אשר עשויה להיחשב כיתרון בהתאם לנסיבות. ישנה משכנתא מסובסדת במיוחד עבור עולים, עד כמה מאות אלפי שקלים, שתנאיה הם ריבית קבועה של 3% ל-20-25 שנים, כשהקרן צמודה לאינפלציה וללא קנס על פירעון מוקדם. אם הלווה התכוון לקחת משכנתא צמודה למדד האינפלציה, ושיעורי הריבית של משכנתאות צמודות לאינפלציה הרגילה היו מעל 3% – יהיה זה יתרון מצוין לממש את האופציה הזו. עם זאת, מניסיון, רוב העולים אינם חשים בנוח כשהקרן שלהם צמודה לאינפלציה ולכן מעדיפים להימנע מאפשרות זו.